전·월세나 매매 계약 앞두고 등기부등본을 받았는데, 문득 “이거… 진짜 맞나?”라는 의심이 든 적 있으실 겁니다.
최근 PDF 조작이 쉬워지면서 등기부등본 위조는 매우 현실적인 리스크가 되었습니다. 실제 계약 직전에 조작된 사례를 걸러냈던 경험을 바탕으로 확인 방법을 정리해 드립니다.
1. 발급 경로부터 확인한다 (가장 중요)
정상적인 등기부등본은 반드시 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 발급됩니다. 상대방이 카톡 PDF나 사진 파일, 혹은 출처가 불분명한 출력본만 준다면 무조건 직접 다시 발급해서 확인하는 것이 가장 안전합니다. 이 단계에서 위조의 절반 이상을 걸러낼 수 있습니다.
2. 문서 하단 ‘발급번호·검증번호’ 확인
정식 발급된 문서에는 하단이나 좌측 상단에 발급번호와 검증용 번호가 있습니다. 이 번호는 인터넷등기소 사이트에서 ‘발급확인’ 메뉴를 통해 실제 내용과 일치하는지 재검증이 가능합니다. 검증 번호가 없거나 조회가 안 되는 등기부등본은 절대로 신뢰해서는 안 됩니다.
3. ‘발급일자’가 지나치게 오래됐는지 확인
등기부등본은 단 하루 만에도 근저당 설정 등 상황이 바뀔 수 있습니다. 위조 문서에서는 발급일자가 1~2개월 이상 지난 경우가 종종 발견됩니다. 계약 당일 혹은 늦어도 계약 전날 발급된 따끈따끈한 문서인지 반드시 확인하세요.
4. 갑구·을구 내용 흐름의 자연스러움
조작된 문서는 권리 관계의 흐름이 어색할 때가 많습니다. 소유권 이전 날짜 순서가 뒤섞여 있거나, 근저당 말소 날짜가 현실적으로 너무 빠르거나, 시세 대비 지나치게 을구(대출 내역)가 깨끗하다면 의심해 봐야 합니다.
5. 가장 확실한 방법: 직접 다시 발급
가장 안전한 방법은 결국 본인이 직접 움직이는 것입니다. 열람비 700원, 발급비 1,000원이면 충분합니다. 상대가 준 문서는 참고용으로만 보고, 내 눈으로 인터넷등기소에서 직접 떼어보는 것이 수천만 원의 리스크를 줄이는 가장 확실한 길입니다.