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분당구 부동산 시장 현황

분당 신도시와 판교 신도시를 포함한 분당구는 6.27 규제 이전가지 2021년 상승장을 방불케하는 가격폭등장이었습니다. 하지만 대책이 발표된 이후 시장 분위기가 완전히 반전되었습니다. 기존 분당구가 수정구와 중원구 대비 4~5배 거래량이 많았는데 현재는 역전되었습니다. 대츌 규제의 직격탄을 맞은 셈이죠.

분당 핵심 단지 호가 vs 실거래가 분석

분당 핵심 단지들의 호가가 최근 실거래가보다 매우 높게 형성되어 있습니다. 때문에 거래 절벽 현상이 나타나고 있습니다.

• 분당 삼성한신: 최근 실거래가 19억 4천만원 vs 현재 호가 21억 5천만원
• 백현말 6단지: 최근 실거래가 21억 5천만원 vs 현재 호가 22억 3천~23억원
• 장안탄천 2차: 최근 실거래가 10억 중후반 vs 현재 호가 11억원대

매수자는 대츌규제로 위축되어있는데 매도자는 호가를 고집하여 거래 절벽 현상이 발생하고 있습니다.

분당 전세 시장 동향

매매 시장이 침체되면서 실수요자들은 매매 대신 전세 시장으로 이동하고 있습니다. 실제로 분당 부동산업계에서도 이런 분위기를 감지하고 있습니다. 따라서 매물량이 부족한 현재 생황에서 전세 수요가 증가하면 단기적으로 전세 가격의 상승 압력이 예상됩니다. 정부에서도 이를 알고 있으며 따라서 전세대출 한도 확대(3억원, DSR 40%) 대책을 검토하고 있습니다.

성남 원도심 부동산 시장 현황

성남 원도심(수정구, 중원구)은 분당구와 달리 6.27 규제 이후에도 비교적 거래 흐름이 안정적입니다. 일부 지역에서는 상승 흐름도 나타나고 있습니다.

산성역 일대 활황세

산성역 포레스티아는 6월 실거래가 급증 이후 7월에도 꾸준한 거래량을 보이며 가격 상승 흐름을 이어가고 있습니다.

• 포레스티아 전용 74㎡: 12억 중반대 거래 (전달 대비 상승)
• 산성역 캐슬스톤: 분양권 전매제한 해제로 문의 급증
• 투자 포인트: 조합원 입주권 매물 소진, 분양권 실투자금 3억대로 진입장벽 낮음

역세권 vs 비역세권 온도차

원도심 내에서도 지역별로 온도차가 있는데요. 역세권 핵심지의 경우, 상승세가 지속되고 있지만 비역세권은 아직 상승할 동력이 부족한 상황입니다.

성남 재개발 시장 동향

상대원동 재개발 급부상

최근 교회 이주 문제가 해결되면서 상대원동 재개발 구역의 호가가 단기간에 5% 상승했습니다. 재개발 속도에 대한 기대감이 높아지면서 매도자들의 가격 상승 기대심리가 확산되고 있는 것입니다.

초기 재개발 구역 현황

• 수진1구역: 6.27 이후 1-2천만원 조정 후 거래 재개
• 현재 시세: 프리미엄 기준 2억 초중반
• 기타 구역: 신흥1구역, 신흥3구역, 태평3구역, 상대원3구역 등은 호가 유지하며 관망

성남 원도심 전세 시장 분석

성남 원도심의 전세 시장은 6.27 대책 이후 오히려 활성화되는 모습을 보이고 있습니다. 분당과 위례 쪽 전세 매물 부족으로 인한 수요 이동 현상이 나타나고 있습니다.

투자 전략 및 전망

6.27 대책 이후 성남시 부동산 시장은 지역별로 확연히 흐름이 다르기 때문에 대출 규제의 영향을 크게 받은 분당구와 상대적으로 안정적인 원도심 지역의 투자 전략을 구분해야 합니다.

• 분당구: 당분간 관망세 지속, 호가 조정 시점 주시 필요
• 성남 원도심: 상대적으로 안정적 거래량, 낮은 가격 메리트 활용
• 재개발 구역: 선별적 접근 필요, 상대원동 등 이슈 해결 구역 주목
• 전세 시장: 수요 증가로 단기 상승 압력 예상

마치며