부동산을 매도할 때 발생하는 양도소득세(양도세)는 예상치 못한 세금 부담을 초래할 수 있습니다. 이번 포스트에서는 양도세 계산법과 절세 전략을 알아보겠습니다.
1. 양도세란 무엇인가?
- 부동산을 매도하면서 발생한 양도차익(이익)에 대해 부과되는 세금
- 양도차익이 발생해야 과세되며, 손해(양도차익 음수)일 경우 세금 없음
✅ 양도세 계산 공식
양도차익 = 양도가액 – (취득가액 + 필요경비)
양도세 = (양도차익 – 장기보유특별공제) × 세율
- 양도가액: 부동산을 매도한 가격
- 취득가액: 부동산을 구입한 가격
- 필요경비: 취득세, 법무사 수수료, 중개수수료, 양도세 신고 수수료 등
- 장기보유특별공제: 보유 기간에 따라 적용되는 세금 감면 혜택
2. 장기보유특별공제
장기보유특별공제율
- 3년 이상 보유 시 연 2%씩 공제
- 최대 30%까지 공제 가능 (15년 이상 보유 시)
1세대 1주택자의 장특공 혜택
- 보유기간별 공제율: 1년에 4%씩, 최대 40%
- 거주기간별 공제율: 1년에 4%씩, 최대 40%
- 최대 80%까지 공제 가능 (10년 이상 보유 & 거주 시)
3. 1세대 1주택자 양도세 비과세 기준
- 양도가액 12억 원 이하일 것
- 보유기간 2년 이상, 조정대상지역은 2년 이상 거주
- 일정 기간 내 다른 주택을 취득하지 않을 것
고가주택(12억 초과)의 경우 비과세 혜택이 제한되므로 장특공을 적극 활용해야 합니다.
4. 양도세 절세 전략
- 부동산은 최소 2년 이상 보유하는 것이 유리
- 장기보유특별공제를 받기 위해서는 최소 3년 이상 보유
- 1세대 1주택자는 10년 이상 보유 & 거주하면 최대 80% 공제 가능
- 다주택자는 2024년 5월 9일 이전까지 중과세 배제 기한 활용 고려
5. 양도세 신고 및 전문가 필요성
- 부동산 매도 후 2개월 이내 양도세 신고 필수
- 신고 기한 내 미신고 시 가산세 부과
- 필요경비 공제를 위해 영수증 등 증빙 자료 보관 필수
전문가의 도움을 받으면?
- 절세 전략을 수립하여 세금 부담 최소화 가능
- 공제 혜택을 최대한 활용 가능
- 신고 오류로 인한 가산세 부담 방지