명도 소송을 진행하면서 실수할 가능성을 줄이고, 소송 절차를 명확하게 이해할 수 있도록 명도 소송의 기본적인 절차와 유의해야 할 사항을 정리했습니다.
1. 명도 소송 절차
명도 소송은 임대인이 임차인에게 건물을 비워달라고 요구하는 소송입니다. 임차인이 임대차 계약을 위반했거나, 계약 종료 후에도 퇴거하지 않는 경우에 진행됩니다.
명도 소송 진행 절차
- 1단계: 소장 제출 – 임대인이 법원에 소장을 제출하여 임차인의 퇴거를 요구
- 2단계: 법원의 판결 – 법원이 임차인의 계약 위반 여부를 판단하고 판결
- 3단계: 강제집행 신청 – 임차인이 판결 후에도 나가지 않으면 강제집행 신청
- 4단계: 강제집행 시행 – 집행관이 임차인의 물건을 모두 밖으로 이동
강제집행까지 진행되면 시간과 비용이 소요되므로, 임차인과 원만한 합의를 시도하는 것이 가장 좋은 방법입니다.
2. 강제집행 절차
- 1) 집행문 발급 및 강제집행 신청 – 법원에서 승소 판결문과 집행문을 발급받아 집행 신청
- 2) 개고집행 (최후 통보) – 임차인에게 최후 퇴거 기회 부여
- 3) 강제집행 시행 – 집행관이 직접 건물 문을 열고, 내부 물건을 이동
강제집행 비용 (문 개방비, 증인 수당, 보관비용 등)은 임대인이 먼저 부담해야 하며, 이후 임차인에게 청구 가능합니다.
3. 명도 소송 시 많이 하는 실수 3가지
실수 1️⃣: 임차료 연체 기준을 잘못 이해하는 경우
- 주택: 2개월치 임차료 연체 시 명도 소송 가능
- 상가: 3개월치 임차료 연체 시 명도 소송 가능
예를 들어, 월세 50만 원인 주택의 경우 100만 원 이상 연체해야 소송 진행이 가능합니다.
실수 2️⃣: 계약 해지 통지를 하지 않는 경우
- 임차인이 연체하더라도, 임대인이 계약 해지 통지를 하지 않으면 계약이 자동 해지되지 않음
- 빠르게 내용증명(우편), 문자, 카카오톡 등으로 해지 통지를 해야 함
실수 3️⃣: 점유 이전 금지 가처분 신청을 하지 않는 경우
- 임차인이 명도 소송 도중 제3자에게 건물을 넘기는 것을 방지하는 조치
- 점유 이전 금지 가처분이 없으면, 소송 중 임차인이 타인에게 점유를 이전하여 강제집행이 어려워질 수 있음
4. 명도 소송 핵심 정리
- 주택: 2개월 이상 임차료 연체 시 소송 가능
- 상가: 3개월 이상 임차료 연체 시 소송 가능
- 계약 해지를 원하면 즉시 임차인에게 해지 통보
- 명도 소송과 함께 “점유 이전 금지 가처분” 신청
명도 소송 후 강제집행 절차
- 법원 승소 후 집행문 발급 → 강제집행 신청
- 개고집행(최후 통보) 후에도 퇴거하지 않으면 강제집행 진행
- 집행 비용은 임대인이 선납 후, 임차인에게 청구 가능